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기고문
- 등록일 2020-07-10
- 담당부서 홍보팀
- 조회수311
6ㆍ17 대책을 두고 말이 많다. 가장 아픈 비판은 공급을 늘리는 대책이 부족하여 부동산 가격을 안정시키기 어려울 것이라고 하는 점이다. 그래서 정부는 3기 신도시 주택을 더 빨리 공급한다고 한다. 언론에서는 미니신도시 얘기도 흘러 나온다. 그렇지만 뭔가 시원하지가 않다. 집값이 크게 오른 곳은 주로 도심지역인데 외곽에만 공급을 서둘러 늘린다고 해서 도심의 집값을 잡는 데 충분할까? 이에 대해 의구심을 가지고 있는 사람들이 많은 것 같다.
대부분의 일자리는 도심에 있다. 사람들은 집과 직장이 가까운 것을 가장 선호하고 더 많은 돈을 지불하려 한다. 특히 경제적 여력은 부족하면서 집에 대한 수요가 큰 청장년층은 자신의 삶터와 일터가 도심에 있기를 바란다. 그래서 실수요자에게 보금자리를 제공하고 도심의 집값을 안정시키기 위해서는 도심에 집을 더 많이 지어야 한다.
그럼, 어떻게 해야 하나? 물론 재개발ㆍ재건축 규제를 풀면 쉽게 공급할 수 있다. 하지만 이 방안은 논란이 많으므로 여기서는 다른 방안을 제언해 보고자 한다. 가장 중요한 것은 빠르면서도 여러 곳에 동시다발적으로 많이 공급하는 방법이다. 먼저, 기존 건물을 활용하는 방법이다. 현재 코로나19의 영향과 경기침체로 도심의 상업용 빌딩 등에 공실이 많이 발생하고 있다. 이러한 건축물을 주거용으로 활용할 수 있을 것이다. 사무실을 주거용으로 구획하고 생활에 필요한 시설을 마련한다면 빠른 시일내에 임대주택 등 도시 서민용 주택을 공급할 수 있을 것이다. 다만, 비싼 도심 내 업무용 빌딩을 주거용으로 전환해도 임대료 등이 비쌀 수 있으므로 주택기금에서 지원을 한다거나 사업주에 대한 금융 및 세제 지원을 병행하는 내용의 제도 개선이 필요해 보인다.
두 번째는 기존 건물에 대한 수직 증축을 허용하는 방안이다. 기존 업무용 빌딩이나 주거용 건물에 대해 안전진단을 한 후 지장이 없는 경우는 충분히 수직 층축을 허용, 주택을 공급하는 방안이다. 이 방안 역시 제도 정비와 더불어 금융과 세제 지원이 필요함은 물론이다.
세 번째는 가로주택 정비사업을 활성화하는 방안이다. 현재 도심에는 오래된 단독주택지나 연립주택 밀집지가 다수 존재한다. 정부도 이 사업을 통한 주택공급을 위해 제도 개선을 지속하고 있다. 사업을 할 수 있는 규모를 1만㎡에서 2만㎡로 늘리고 층수 제한도 15층까지 완화했다. 그러나 실제로는 활성화되지 않고 있다. 지방도시계획위가 각종 조건을 붙이고 심의도 장기간이 소요돼 사업성이 떨어진다. 설상가상으로 가장 수요가 많은 서울시는 7층 이상은 허용하지 않고 있다. 현재와 같은 저금리 시대에 7~8%의 수익성만 보장해 주면 얼마든지 활성화시킬 수 있다. 수익성이 확보되도록 먼저 규제를 풀고 개발이익으로 서민들을 위한 임대주택을 공급하도록 하면 많은 분양주택과 임대주택이 공급될 것이다.
네 번째는 도시재생사업을 활용하는 방안이다. 정부가 역점 추진하고 있지만 그 효과를 국민들이 피부로 느끼지 못하고 있다. 그 이유는 절차가 너무 복잡하고 사업 내용이 획일적이며 공공 주도로 이뤄지기 때문이다. 앞으로는 민간의 재원과 창의력을 활용해야 한다. 우선은 민간도 사업에 참여할 수 있도록 해야 한다. 그리고 역세권이나 재생이 시급한 노후주택 밀집지역, 준공업지역 등을 중심으로 구역을 지정, 민간이 사업계획을 작성해 제안할 수 있도록 하고 적정이윤을 제외한 개발이익에 대해서는 임대주택을 공급하거나 청년들의 일자리를 제공할 수 있는 벤처단지 등을 조성하도록 하면 건설경기도 활성화시키고 주택과 일자리 문제도 해소할 수 있을 것이다.
다섯 번째는 도심외곽에 산재한 개발제한구역이나 장기 미집행 공원을 적극 활용하는 방안이다. 임상이 뛰어난 지역은 보존하되 개발압력이 높은 지역은 해제한 후 주택을 공급해야 한다. 개발 시에도 녹지가 충분히 확보될 수 있도록 대부분의 토지는 공원으로 조성하되 사업부지는 고밀 개발해 콤팩트시티(compact city)가 구현되도록 하면 녹지도 충분히 공급하면서 많은 주택을 공급할 수 있을 것이다.
여섯 번째는 중장기적인 방안으로서 도심의 개발수요를 외곽으로 분산시키기 위해 대도시를 광역화해 개발하는 방안이다. 다소 도심과 거리적으로 떨어지는 문제가 있으나 고속철도 등 교통인프라를 동시에 충분히 공급하면 시간적으로 직주근접을 실현할 수 있을 것이다. 동탄신도시가 서울의 대체 수요가 될 수 있는 것은 GTX 등 충분한 교통인프라가 제공되기 때문이다.
단계적으로 빨리 할 수 있는 것과 시간을 들여서 할 수 있는 부분을 동시에 단계적으로 준비해 나간다면 재개발ㆍ재건축을 신중히 추진하더라도 당장 급한 공급 부족을 해소해 나갈 수 있으리라 본다. 대도시권의 주택이 부족한 것은 문제를 해결하기 위한 열정 부족 때문이라는 생각이 드는 것은 필자만의 느낌일까? 정책 당국의 열린 마음을 기대해 본다.
대부분의 일자리는 도심에 있다. 사람들은 집과 직장이 가까운 것을 가장 선호하고 더 많은 돈을 지불하려 한다. 특히 경제적 여력은 부족하면서 집에 대한 수요가 큰 청장년층은 자신의 삶터와 일터가 도심에 있기를 바란다. 그래서 실수요자에게 보금자리를 제공하고 도심의 집값을 안정시키기 위해서는 도심에 집을 더 많이 지어야 한다.
그럼, 어떻게 해야 하나? 물론 재개발ㆍ재건축 규제를 풀면 쉽게 공급할 수 있다. 하지만 이 방안은 논란이 많으므로 여기서는 다른 방안을 제언해 보고자 한다. 가장 중요한 것은 빠르면서도 여러 곳에 동시다발적으로 많이 공급하는 방법이다. 먼저, 기존 건물을 활용하는 방법이다. 현재 코로나19의 영향과 경기침체로 도심의 상업용 빌딩 등에 공실이 많이 발생하고 있다. 이러한 건축물을 주거용으로 활용할 수 있을 것이다. 사무실을 주거용으로 구획하고 생활에 필요한 시설을 마련한다면 빠른 시일내에 임대주택 등 도시 서민용 주택을 공급할 수 있을 것이다. 다만, 비싼 도심 내 업무용 빌딩을 주거용으로 전환해도 임대료 등이 비쌀 수 있으므로 주택기금에서 지원을 한다거나 사업주에 대한 금융 및 세제 지원을 병행하는 내용의 제도 개선이 필요해 보인다.
두 번째는 기존 건물에 대한 수직 증축을 허용하는 방안이다. 기존 업무용 빌딩이나 주거용 건물에 대해 안전진단을 한 후 지장이 없는 경우는 충분히 수직 층축을 허용, 주택을 공급하는 방안이다. 이 방안 역시 제도 정비와 더불어 금융과 세제 지원이 필요함은 물론이다.
세 번째는 가로주택 정비사업을 활성화하는 방안이다. 현재 도심에는 오래된 단독주택지나 연립주택 밀집지가 다수 존재한다. 정부도 이 사업을 통한 주택공급을 위해 제도 개선을 지속하고 있다. 사업을 할 수 있는 규모를 1만㎡에서 2만㎡로 늘리고 층수 제한도 15층까지 완화했다. 그러나 실제로는 활성화되지 않고 있다. 지방도시계획위가 각종 조건을 붙이고 심의도 장기간이 소요돼 사업성이 떨어진다. 설상가상으로 가장 수요가 많은 서울시는 7층 이상은 허용하지 않고 있다. 현재와 같은 저금리 시대에 7~8%의 수익성만 보장해 주면 얼마든지 활성화시킬 수 있다. 수익성이 확보되도록 먼저 규제를 풀고 개발이익으로 서민들을 위한 임대주택을 공급하도록 하면 많은 분양주택과 임대주택이 공급될 것이다.
네 번째는 도시재생사업을 활용하는 방안이다. 정부가 역점 추진하고 있지만 그 효과를 국민들이 피부로 느끼지 못하고 있다. 그 이유는 절차가 너무 복잡하고 사업 내용이 획일적이며 공공 주도로 이뤄지기 때문이다. 앞으로는 민간의 재원과 창의력을 활용해야 한다. 우선은 민간도 사업에 참여할 수 있도록 해야 한다. 그리고 역세권이나 재생이 시급한 노후주택 밀집지역, 준공업지역 등을 중심으로 구역을 지정, 민간이 사업계획을 작성해 제안할 수 있도록 하고 적정이윤을 제외한 개발이익에 대해서는 임대주택을 공급하거나 청년들의 일자리를 제공할 수 있는 벤처단지 등을 조성하도록 하면 건설경기도 활성화시키고 주택과 일자리 문제도 해소할 수 있을 것이다.
다섯 번째는 도심외곽에 산재한 개발제한구역이나 장기 미집행 공원을 적극 활용하는 방안이다. 임상이 뛰어난 지역은 보존하되 개발압력이 높은 지역은 해제한 후 주택을 공급해야 한다. 개발 시에도 녹지가 충분히 확보될 수 있도록 대부분의 토지는 공원으로 조성하되 사업부지는 고밀 개발해 콤팩트시티(compact city)가 구현되도록 하면 녹지도 충분히 공급하면서 많은 주택을 공급할 수 있을 것이다.
여섯 번째는 중장기적인 방안으로서 도심의 개발수요를 외곽으로 분산시키기 위해 대도시를 광역화해 개발하는 방안이다. 다소 도심과 거리적으로 떨어지는 문제가 있으나 고속철도 등 교통인프라를 동시에 충분히 공급하면 시간적으로 직주근접을 실현할 수 있을 것이다. 동탄신도시가 서울의 대체 수요가 될 수 있는 것은 GTX 등 충분한 교통인프라가 제공되기 때문이다.
단계적으로 빨리 할 수 있는 것과 시간을 들여서 할 수 있는 부분을 동시에 단계적으로 준비해 나간다면 재개발ㆍ재건축을 신중히 추진하더라도 당장 급한 공급 부족을 해소해 나갈 수 있으리라 본다. 대도시권의 주택이 부족한 것은 문제를 해결하기 위한 열정 부족 때문이라는 생각이 드는 것은 필자만의 느낌일까? 정책 당국의 열린 마음을 기대해 본다.
자료출처 : http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=202007071749410690918 (7.8, 건설경제)
